Woningmarkt krabbelt op in vierde kwartaal 2010

Nieuwegein, 13 januari 2011 - Na een slecht derde kwartaal, kende het laatste kwartaal van 2010 weer een flinke toename van het aantal woningverkopen. Het totaal aantal transacties kwam uit op circa 34.000.

Dit is een stijging van 17,7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het prijsniveau bleef met een gemiddelde van 230 duizend euro nagenoeg stabiel. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2010, die vandaag is gepresenteerd.

Vooral de onderkant van de markt trok aan in het vierde kwartaal van 2010. Er werden flink meer tussenwoningen (20,7%) en appartementen (21,6%) verkocht. De toename van verkochte vrijstaande woningen blijft daar sterk bij achter (2,7%). De forse stijging moet wel worden gezien tegen het licht van het voorgaande kwartaal, toen het aantal verkopen bijzonder laag was. Al met al bevindt de woningmarkt zich op hetzelfde niveau als aan het einde van 2009.

\'Rutte-effect\' voelbaar

\"De malaise op de woningmarkt is zeker nog niet voorbij, maar we zien wel degelijk een lichte opleving\", aldus Ger Hukker, voorzitter NVM. \"We merken dat consumenten weer durven te bewegen en gaan profiteren van de mogelijkheden op de woningmarkt, met name in het lagere segment. Er is ruime keuze en de betaalbaarheid is goed. Bovendien heeft het nieuwe kabinet een einde gemaakt aan de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en een stringent economisch beleid aangekondigd. Dit \'Rutte-effect\' lijkt zijn weerslag te vinden in de verbeterde verkoopcijfers.\"
Twee kanttekeningen moeten hierbij wel worden gemaakt. \"Door de plotselinge stijging van de hypotheekrente in het vierde kwartaal en het vooruitzicht van de strengere kredietregels per 1 januari 2011 hebben veel starters nog snel hun slag geslagen aan het einde van 2010. Dit valt ook af te leiden uit het relatief hoge aantal woningen dat in het afgelopen kwartaal onder voorbehoud is verkocht. (\"Last minute\" aankopen) Dit betekent dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen terugdraaien.\"

Prijsniveau stabiel
Met een gemiddelde van 230 duizend euro bleven de prijzen in het vierde kwartaal nagenoeg stabiel. Voor een appartement werd gemiddeld 173 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning 391 duizend euro. Hukker: \"Over het gehele jaar 2010 zijn de prijzen praktisch gelijk gebleven. Dit was conform de verwachting die de NVM in het begin van het jaar uitsprak, namelijk een prijsstabilisering. Weliswaar zijn de prijzen in de eerste helft van het jaar nog wat toegenomen, maar deze stijging werd in het rampzalige derde kwartaal volledig tenietgedaan. Concluderend kunnen we zeggen dat de crisis weliswaar heeft doorgewerkt in de prijzen, maar dat allerlei zwartgallige scenario\'s ten aanzien van instortende huizenprijzen niet zijn uitgekomen. Wel signaleren wij soms forse aanpassingen van de vraagprijs die nodig zijn om de verkoopkansen te verhogen.\"

Betaalbaarheid goed
De betaalbaarheid van woningen is nog altijd goed. Woningzoekenden kunnen profiteren van een ruim aanbod aan scherp geprijsde woningen en de nog altijd gunstige hypotheekrente. \"Voor hetzelfde huis betaalt een koper daardoor nu maar liefst 20% minder woonlasten dan in 2008. Zeker voor starters is het positief dat de huizen goedkoper zijn geworden. Spijtig is in dit verband wel dat starters in 2011 minder kunnen lenen waardoor kopen toch weer wordt afgeremd\", aldus Hukker.

Regionale verschillen
De provincie Flevoland liet in het vierde kwartaal van 2010 qua aantal verkopen eindelijk een flink herstel zien (+38,2% t.o.v. een kwartaal eerder). De prijs ging in Flevoland echter ook het sterkst naar beneden (-1,6%). Ook in Noord-Brabant (-1,1%) en Zuid-Holland (-0,8%) ontwikkelde de prijs zich duidelijk negatiever dan landelijk. In de provincies Friesland en Zeeland is de prijs van de gemiddeld verkochte woning juist in het afgelopen kwartaal gestegen met 1,9%. De sterkste opwaartse prijsbeweging is gemeten in Limburg, waar de prijs met 3,6% is toegenomen. De meest zuidelijke provincie van het land kende ook qua transacties een goed kwartaal met 25,9% meer transacties. Van de Randstedelijke provincies scoorde Utrecht de sterkste toename van het aantal transacties (+25,1%). In Noord- en Zuid-Holland steeg het aantal transacties vergelijkbaar met Nederland (+17,7%).

Terugblik 2010: Pas op de plaats
Terugblikkend op het afgelopen jaar, valt te constateren dat de woningmarkt pas op de plaats heeft gemaakt. De val van het kabinet, het politieke debat over de hypotheekrenteaftrek en de economische crisis hebben de markt geremd, maar niet onderuit gehaald. Het totaal aantal verkopen door NVM-makelaars kwam uit op 94.604 woningen, in de totale markt wisselden naar schatting 128 duizend huizen van eigenaar. Dit is nagenoeg gelijk aan het totaal aantal verkopen in Nederland in 2009 (127.532).
Het meest verkochte woningtype in 2010 is het appartement geweest (29.980). Toch is juist het appartement het woningtype dat qua verkopen zich het slechtst heeft ontwikkeld ten opzichte van een jaar eerder (-2,5%). Ook de tussenwoning is in 2010 minder verkocht dan in 2009 (-1,9%). Vrijstaande woningen werden juist 12,7% meer verkocht, 2-onder-1-kapwoningen 6,4% meer.

Lange verkooptijd tast prijs aan
De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg in het vierde kwartaal 136 dagen. Tussenwoningen worden sneller verkocht dan appartementen (respectievelijk 109 en 121 dagen). Opvallend is de lange verkooptijd van vrijstaande woningen, namelijk 228 dagen.
Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Met name woningen die meer dan twee jaar hebben gedaan om verkocht te raken geven veel toe (rond 17% in het vierde kwartaal 2010) en dan nog wordt maar 1 op de 18 woningen die zo lang te koop staan uiteindelijk verkocht.
Over alle verkochten woningen gaven verkopers gemiddeld 6 procent toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Voor vrijstaande woningen lag dat iets hoger, te weten 10%.

Groeiend woningaanbod zorgwekkend
Het aantal te koop staande woningen groeit nog altijd. Ook in het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen flink toegenomen met 5,2%. Halverwege het kwartaal stonden 144,2 duizend woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale markt gaat het om naar schatting 193 duizend woningen in aanbod. Over heel 2010 is het aanbod gestegen met 15,8%.  Een kwart van het huidig aanbod bestaat uit vrijstaande woningen, 28,5% van het aanbod bestaat uit appartementen.
Het woningaanbod is fors hoger dan aan het begin van de crisis, toen er circa 96,8 duizend woningen te koop stonden bij NVM-makelaars. Sindsdien is het aanbod dus bijna met 50% gestegen. Hukker: \"Het groeiend woningaanbod is zorgwekkend. Er zit een steeds grotere prop in de markt van moeilijk verkoopbare woningen. Die prop belemmert een vlot herstel van de markt. Scherp prijzen loont in dit geval, maar veel verkopers kunnen of durven deze stap niet nemen.\"

Appartementenmarkt zorgenkindje
Op de langere termijn blijft de appartementenmarkt een zorgenkindje. Het afgelopen jaar was er met name in dit segment een relatief sterke daling van het aantal transacties. Het aantal te koop staande appartementen groeide in 2010 met 22% van 33.700 naar 41.100 appartementen. De NVM vreest dat het in de appartementenmarkt ook in de komende periode nog zwaar weer blijft. Hukker: \"Een appartement koop je niet voor het leven. De markt kenmerkt zich door relatief veel starters en senioren die daar vaak korter wonen. Ze kopen met een scope van circa vijf jaar en hebben geen vertrouwen dat ze in die tijd kun kosten koper weer kunnen terugverdienen. Bovendien is de kwaliteit van veel appartementen niet al te best. Ze liggen in minder populaire buurten of de woonvorm is gedateerd. Kopers zetten liever in op een grondgebonden woning, zeker nu die soms door de lagere prijzen weer binnen handbereik ligt.\"

Financierbaarheid probleem in 2011
De NVM heeft grote zorgen over de financierbaarheid van de eigen woning in 2011. Banken zijn nog altijd, mede door het strengere toezicht, zeer terughoudend met het verstrekken van krediet. Bovendien zijn per 1 januari 2011 de financieringsvoorwaarden aangescherpt, waardoor kopers met een beperkte financieringscapaciteit mogelijk nog meer moeite hebben om hun hypotheek rond te krijgen. Ook de eisen om voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in aanmerking te komen, zijn aangescherpt als gevolg van de nieuwe woonquotes die zijn vastgesteld door het Nibud. Op basis hiervan wordt een maximale hypotheek vastgesteld bij een bepaald inkomen. Verder komt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in 2012 naar verwachting ook nog met strengere regels voor hypotheken zonder NHG. Er wordt aan een nieuwe hypothecaire gedragscode gewerkt met strengere regels.
Hukker: \"Vooral het tempo waarin de maatregelen elkaar opvolgen en het ontbreken van samenhang tussen die maatregelen is een zorgelijke ontwikkeling op de markt. Goed toezicht op de kredietmarkt is natuurlijk noodzakelijk en banken maken zich logischerwijs zorgen over verdere imagoschade. Maar de situatie dreigt door te slaan. Vooral senioren, afgestudeerden, ZZP\'ers en mensen met een klein BKR-verleden zijn de dupe, zij kunnen nauwelijks nog een woning kopen. De steeds strengere eisen zetten de handrem op de woningmarkt, terwijl die juist een extra duwtje nodig heeft om er bovenop te komen. Ons advies aan het kabinet, financiële instellingen en toezichthouders is: Ga niet in gezond vlees snijden en zorg voor samenhang in de te nemen maatregelen.\"

Vooruitzicht 2011: Geen echt herstel
Mede gezien de zorgwekkende financierbaarheid en het overaanbod (de \'prop\') op de markt spreekt de NVM een voorzichtige verwachting uit voor 2011. Van echt herstel zal nog geen sprake zijn. De verkoopprijzen zullen mogelijk nog licht dalen en het aantal woningverkopen zal stabiel blijven. Een grote opleving van de vraag ligt namelijk niet voor de hand.
Hukker: \"Hoewel de economie aan de beterende hand lijkt te zijn, zal het besteedbaar inkomen niet wezenlijk toenemen. Daarbij komt dat wonen niet veel goedkoper wordt, door een licht stijgende rente en hogere woonlasten voor bijvoorbeeld energie, waterschap en OZB. Ook de strengere kredieteisen doen daarbij meer kwaad dan goed. De woningmarkt blijft fragiel, en krijgt op dit moment eigenlijk niet de aandacht die zij verdient.\"

Vraagtekens bij uitverkoop huursector
De NVM is nieuwsgierig naar de plannen van het kabinet huurders meer ruimte te willen geven hun huurwoning te kopen. In de huidige marktomstandigheden is het onwaarschijnlijk dat huurders massaal hun huurwoning kunnen kopen. Slechts circa 20% van alle huurders hebben de financiële mogelijkheid om te kopen, afgezien van de vraag of ze dit zouden willen en of hun huidige huurwoning financieel bereikbaar is. Onder huurders zijn bijvoorbeeld relatief veel ouderen, die in de huidige markt niet snel tot aankoop van een eigen woning zullen overgaan. Hukker: \"Veel bewoners lijken gezien het nieuwe huurbeleid te rijk om te huren, maar zijn te arm om te kopen. Wanneer massale verkoop van huurwoningen alleen kan worden gerealiseerd met behulp van forse kortingen dan zal dit voor de particulier markt enorme gevolgen hebben\", als NVM kijken we dan ook reikhalzend uit naar de voorstellen van het kabinet.

Verplicht energielabel
Minister Donner van Binnenlandse Zaken heeft eind vorig jaar een forse aanscherping van het energielabel aangekondigd. Het label is sinds 2008 verplicht bij de verkoop van een woning, maar op het niet naleven van deze verplichting wordt niet gehandhaafd of gesanctioneerd. Minister Donner wil echter per 2013 regelen dat een woning zonder energielabel niet meer zou kunnen worden verkocht.
De NVM vindt deze maatregel disproportioneel. Bovendien zijn er in het verleden veel problemen geweest met de betrouwbaarheid van het label; uit recent onderzoek van de VROM-Inspectie blijkt het label nog steeds in ruim een kwart van de gevallen substantieel af te wijken van de werkelijkheid.
Daarnaast streeft een dergelijke maatregel zijn doel voorbij. Hukker: \"Het energielabel is geen doel op zich, maar een middel om kopers te verleiden om te investeren in energiebesparingsmaatregelen in hun nieuwe woning. Het enkele feit dat een woning voorzien is van een label zet dat niet in beweging. De consument moet je stimuleren, niet sanctioneren, en zeker geen sancties koppelen aan de transacties van woningen in deze toch al kwetsbare markt.  
Bovendien snijdt de overheid zichzelf in de vingers door de verplichting van het energielabel te koppelen aan de verkoop van een woning. Hukker: \"Met het huidige overaanbod en lage verkoopaantallen gaat het ruim 30 jaar duren voordat alle 4,2 miljoen koopwoningen in Nederland een energielabel hebben. Daarmee schuift de overheid haar energiebesparingsdoelen wel heel ver voor zich uit.\"

Ontwikkelingen NVM
Ondanks de zware tijden op de woningmarkt hebben de leden van de NVM in 2010 het hoofd redelijk boven water kunnen houden. Moesten in het begin van de economische crisis nog diverse kantoren hun deuren sluiten, inmiddels hebben de meeste makelaars zich aangepast aan de nieuwe marktomstandigheden. Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars bleef in het afgelopen jaar met 3.976 vrijwel gelijk (begin 2010 was dit 4.128).